「踏雪尋梅」 低吸質優股

【明報專訊】內房股6月天「乍暖還寒」，中央強調不會放鬆房產調控，但隨着人行減息改善流動性，行業政策「穩中有鬆」，如續支持居民購置首套房、部分城市公積金政策放鬆，令部分地區購房「人龍」再現，主要內房股近1個月股價平均累升20%後。但恒大（3333）日前被研究機構Citron狙擊，觸發內房股回調，考慮行業未來仍面臨政策博弈下，內房股宜選取「耐寒力」較高股份，等待時機低吸。


面對行業資金流惡化下，具「耐寒力」的內房股，條件是今年來合約銷售表現、現金流水平俱佳，具國企背景中國海外（0688）及華潤置地（1109）實力雄厚，世茂房地產（0813）銷售強勁都屬佳選；主攻投資物業業務的方興地產（0817）受宏調風險的影響較小亦可留意，但因相關股份今年來已累積一定升幅，只宜低吸。


強勁合約銷售可提供穩定現金流，是發展商「命脈」，中海外及世房的盈利透明度高，中海外首5月合約銷售額達503億元按年升25%，已完成全年目標800億元約63%，世房首5月銷售亦按年大升49%至165億元（人民幣•下同），已達全年目標54%，在行業中處高水平（見表），緊隨其後是華潤置地（已達標41%），均高於行業平均約38%。


中海外世房資金流充足

內房商擁良好現金流對股價有穩定作用，據大摩統計內房股去年銷售應收現金比率（Cash Collection Ratio），中海外、華潤置地及世房分別達60%、75%及75%；中海外的淨資產負債比率僅33%，處行業中低水平，即使行業突然「大風大浪」，預料公司今年業績仍可「穩坐釣魚船」，上周五收報16.76港元，較預測每股資產淨值（NAV）折讓24%（歷史均值為20%），宜待低吸納。


至於銷售強勁的世房，5、6月推售新盤節奏加快，本月推出了瀋陽、哈爾濱及青島項目，管理層料未來數月合約銷售可持續良好，顯示公司靈活定價策略取得佳績，世房上周五收報10.96港元，較預測NAV折讓達49%，現水平預測今年股息率達4.8厘具吸引力。


方興主攻商廈 少受累調控

潤地銷售增速亦加快，管理層指本月已推售16個新盤，德銀估計6月合約銷售可達40億港元，上半年可達全年目標50%，有信心可全年達標，管理層亦重申短期內不會配股，指與母公司仍未展開新一輪注資磋商，料可緩和市場的融資壓力。


若憂慮內地樓價未來反彈，或惹來新一輪調控，可考慮以投資物業為主的方興地產，公司在北京、上海坐擁多項優質高端物業，出租寫字樓、商場物業及經營酒店業務；寫字樓租賃出租率保持99%，預料至明年租賃面積可逾45萬平方米，較2011年升17%，酒店房價高於同業，上周五收2.26港元，僅預測今年市帳率0.64倍，再下調空間有限。