存款掛鈎按揭 助減利息支出

【明報專訊】本港今年首季住宅物業價格上升5%，反映持續的低息環境為樓市帶來支持。但經絡按揭轉介研究部最新的資料顯示，現時各大小銀行最優惠利率按揭（P按）實際利率已很貼近指引水平，預料次季很難再進一步下調。事實上，除了傳統P按及拆息按揭（H按）之外，一些銀行還推出了存款掛鈎按揭計劃，以及無罰息隨時存入額外供款的按揭計劃，置業人士可藉多元化的按揭方案減少利息開支，甚至縮短還款年期。


通常而言，無論存款掛鈎按揭計劃，抑或可隨時存入額外供款的按揭計劃，銀行提供的按揭息率都略高於傳統計劃，如現時中銀香港（2388）的P按息率牌價為P減2厘至P減2.5厘，其可隨時存入供款的「置理想」按揭計劃息率為P減1.9厘至P減2.4厘，有0.1厘的輕微差距。但亦有銀行表示，在實際操作上，有望幫客戶爭取優惠，令息率達到與傳統P按一致。


存款享按揭息率

存款掛鈎按揭計劃的特點是，供款人在貸款時可同時獲得一個存款帳戶，該帳戶之存款享有等於按揭貸款利率的特惠息率，且存款戶口獨立於按揭戶口，換言之，供款人可因應個人理財需要，隨時透過自動櫃員機或以支票方式提取存款帳戶內的款項。不過，不少銀行均設定了不超過貸款金額50%的存款上限，超出的部分或以市場利率來計，或要向銀行支付額外手續費。以渣打銀行為例，超過的存款部分手續費率為1%。另外值得一提的是，恒生銀行除一般的存款掛鈎按揭計劃，還提供「雙幣Mortgage-Link」按揭戶口，該戶口同樣接受以等於按揭利率的存款利率存入人民幣。


可選隨時存錢還款

償還按揭貸款一般分為本金及利息兩方面的支出。無罰息隨時存入供款的按揭計劃，允許供款人隨時存款於按揭帳戶，猶如償還貸款本金，鑑於利息由貸款淨結餘（按揭貸款結餘-存款結餘）來計，供款人可藉此減少整體利息支出，並縮短還款年期。以中銀香港的「置理想」計劃為例，若貸款總額為150萬元，供款人首先於提取按揭貸款當日存入20萬元，隨後每月額外存入3500元，假設按揭年利率為P減2.65厘（假設傳統利率為P減2.8厘），利息支出可節省約50%，還款期可由240個月縮短至132個月。


當然，銀行提供此類按揭貸款也有特別條款限制，譬如Citibank的「按揭智慳息」戶口要求供款人首3年最多可於按揭戶口中存入原貸款額的一半。同時，此類計劃以日息計算，也允許供款人隨時提取存款。


渣打銀行按揭利率較低

此外，單就牌價而言，目前P按及H按兩種計劃按揭息率相差不大；若對比樓按業務市場份額最大的五家銀行，暫時渣打銀行（2888）的息率最低，P按及H按分別為P減3.1厘及H加1.7厘（見表）。經絡按揭預期，除了提供多元化樓按產品之外，稍後銀行可能會推出較優惠的H按吸客。


明報記者 王小青