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【明報專訊】不知不覺，已是接近5月的初夏，農曆新年過後出現的樓市「小陽春」，單就交投而言，也已漸見萎縮。傳統上，股市有所謂Sell in May and Walk Away（5月沽貨離場）的說法，然則樓市又是如何？
恐慌指數 反映股民過於樂觀
近期中港股市以至美股，不是回穩就是向高位進發，市場樂觀情緒瀰漫，但從來出現股災，就正是市場最沒有戒心之時。就以被視作衡量股民的驚慌或樂觀情緒的恒指VIX指數（主要由恒指期權的引伸波幅計算得出，指數愈高，代表股市參與者愈有戒心，愈低則代表對後市愈樂觀），現正處於金融海嘯或去年歐債危機出現前的極低位（圖1），但現實的經濟情况，又是否已回復到兩次股災前的好景？股民又是否太過樂觀？
正如上述，樓市交投近一個月以來已經回軟，但樓價仍處高位，如城大與中原合作的二手樓價指數，便在接近1997年的最高位前徘徊，踏入5月，如股市出現Sell in May，會否對樓市添加壓力，值得加以關注。另外，踏入5月份，亦和新特首梁振英於7月1日正式上任的日子愈來愈近，他又會有何新的房屋政策，對樓市又會有何影響？
《金融時報》早前刊登一篇名為「A maj ority to accommodate」的文章，引述梁振英接受訪問時表示，「會強迫商界提供更多資助房屋，作為處理經濟失衡的方法」。候任特首辦隨後發表聲明，指上述說法是該報倫敦編輯錯誤的理解，非梁的原意，梁在政綱中也沒有提出此類主張。聲明指出，梁振英原來的說法是「在房屋問題上，建議提供資助房屋單位，包括公屋單位和『居者有其屋』單位，來填補樓價與市民負擔能力之間的差距。」這和他早前在北京的說法﹕「解決住屋問題，要從兩方面着手，包括增加供應，但不以拉低樓價作為代價，另外是推出更多房屋供應，作出長遠房屋供應策略。」有相互呼應之處。
公私宅爭客 今非昔比
看來，梁振英的「新政」，將傾向提供更多的資助房屋，而他也一直認為，房屋用途應分開居住和投資。而梁更認為，增加資助房屋，不會影響私人樓價，這到底有沒有道理？
有一種說法，香港上世紀七十年代已開始興建居屋，至今有數十萬家庭住在居屋裏頭，但在97年出現亞洲金融風暴以前，私人住宅樓價仍是大漲小回，所以就算政府多建資助房屋，也不會打擊樓價。不過，這種說法忽略了一個事實，就是當首批居屋出現時，香港只有兩成多家庭擁有自置物業，市場需求可同時吸納一齊增加的私人住宅和居屋新供應，但到了今時今日，香港已有五成多家庭已有自置居所，則市場仍可否和以前一樣，增加了資助房屋，對私人住宅價格不會構成明顯影響？
倘樓價再升 負資產將消失
另外，資助房屋供應對私人住宅市場的影響，亦要考慮其增加的數量，供應速度，地點，建築質素，以及補地價方式和申請資格等，比方說，如政府在市區大建居屋，質素與私人住宅相若，申請資格接近人人都可入紙，則若仍說與私宅沒有構成競爭，只會是自欺欺人。
政府昨日公布，未來3至4年的私人住宅潛在供應達6.4萬，為近年高位，有分析指有助紓緩近年私人住宅供應的緊絀情况。要留意的是，私人住宅動工量在2006年開始急挫，至2008和2009年，更一度只有約8000伙，到了2010和2011年才開始回升（圖2）。如此，上述6.4萬個的潛在供應量，能在今明兩年落成仍會偏低，至2014年才會明顯回升，即私樓供應要在2014年才正常化，不過到時如碰上息口大幅回升，梁振英的資助房屋又漸漸推出，後果會如何？
中原昨日發表報告指出，隨着私人住宅樓價已經逼近97年的高位，負資產宗數下跌至只有78宗及2.36億元的低水平。展望2012年第2季，如樓價指數可明顯超過97年的歷史高位，負資產數字應可消失。一個有趣的問題，梁振英上台後，香港會否重新出現大規模的負資產，大家可拭目以待。
明報記者 陸振球
恐慌指數 反映股民過於樂觀
近期中港股市以至美股，不是回穩就是向高位進發，市場樂觀情緒瀰漫，但從來出現股災，就正是市場最沒有戒心之時。就以被視作衡量股民的驚慌或樂觀情緒的恒指VIX指數（主要由恒指期權的引伸波幅計算得出，指數愈高，代表股市參與者愈有戒心，愈低則代表對後市愈樂觀），現正處於金融海嘯或去年歐債危機出現前的極低位（圖1），但現實的經濟情况，又是否已回復到兩次股災前的好景？股民又是否太過樂觀？
正如上述，樓市交投近一個月以來已經回軟，但樓價仍處高位，如城大與中原合作的二手樓價指數，便在接近1997年的最高位前徘徊，踏入5月，如股市出現Sell in May，會否對樓市添加壓力，值得加以關注。另外，踏入5月份，亦和新特首梁振英於7月1日正式上任的日子愈來愈近，他又會有何新的房屋政策，對樓市又會有何影響？
《金融時報》早前刊登一篇名為「A maj ority to accommodate」的文章，引述梁振英接受訪問時表示，「會強迫商界提供更多資助房屋，作為處理經濟失衡的方法」。候任特首辦隨後發表聲明，指上述說法是該報倫敦編輯錯誤的理解，非梁的原意，梁在政綱中也沒有提出此類主張。聲明指出，梁振英原來的說法是「在房屋問題上，建議提供資助房屋單位，包括公屋單位和『居者有其屋』單位，來填補樓價與市民負擔能力之間的差距。」這和他早前在北京的說法﹕「解決住屋問題，要從兩方面着手，包括增加供應，但不以拉低樓價作為代價，另外是推出更多房屋供應，作出長遠房屋供應策略。」有相互呼應之處。
公私宅爭客 今非昔比
看來，梁振英的「新政」，將傾向提供更多的資助房屋，而他也一直認為，房屋用途應分開居住和投資。而梁更認為，增加資助房屋，不會影響私人樓價，這到底有沒有道理？
有一種說法，香港上世紀七十年代已開始興建居屋，至今有數十萬家庭住在居屋裏頭，但在97年出現亞洲金融風暴以前，私人住宅樓價仍是大漲小回，所以就算政府多建資助房屋，也不會打擊樓價。不過，這種說法忽略了一個事實，就是當首批居屋出現時，香港只有兩成多家庭擁有自置物業，市場需求可同時吸納一齊增加的私人住宅和居屋新供應，但到了今時今日，香港已有五成多家庭已有自置居所，則市場仍可否和以前一樣，增加了資助房屋，對私人住宅價格不會構成明顯影響？
倘樓價再升 負資產將消失
另外，資助房屋供應對私人住宅市場的影響，亦要考慮其增加的數量，供應速度，地點，建築質素，以及補地價方式和申請資格等，比方說，如政府在市區大建居屋，質素與私人住宅相若，申請資格接近人人都可入紙，則若仍說與私宅沒有構成競爭，只會是自欺欺人。
政府昨日公布，未來3至4年的私人住宅潛在供應達6.4萬，為近年高位，有分析指有助紓緩近年私人住宅供應的緊絀情况。要留意的是，私人住宅動工量在2006年開始急挫，至2008和2009年，更一度只有約8000伙，到了2010和2011年才開始回升（圖2）。如此，上述6.4萬個的潛在供應量，能在今明兩年落成仍會偏低，至2014年才會明顯回升，即私樓供應要在2014年才正常化，不過到時如碰上息口大幅回升，梁振英的資助房屋又漸漸推出，後果會如何？
中原昨日發表報告指出，隨着私人住宅樓價已經逼近97年的高位，負資產宗數下跌至只有78宗及2.36億元的低水平。展望2012年第2季，如樓價指數可明顯超過97年的歷史高位，負資產數字應可消失。一個有趣的問題，梁振英上台後，香港會否重新出現大規模的負資產，大家可拭目以待。
明報記者 陸振球
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