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12月12日
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港聞

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社評﹕港人蝸居價貴住得苦 釋放土地才有望紓解

(明報) 2014年12月10日

【明報專訊】《明報》接連兩周推出「深度報道——樓市怪象」系列,以房屋居住為專題,把港人居住面積、本港物業總值,與鄰近或主要城市比較。從數字上看,本港樓市折射出來的畸形程度,近乎荒謬;以本港人均生產總值超過4萬美元的高度經濟發展,人均居住質素那麼低,而物業所代表的財富卻那麼高,完全不成比例。大批年輕人最近走上街頭參加佔領運動,爭取民主普選,顯然只是觸發點,他們對現狀不滿、對置業安居絕望,相信也是原因之一。港人若不能從居住的枷鎖解放出來,香港社會的不安與躁動將會持續難息。


人均居住面積叨陪末座

物業總值可購3個紐約市

上周三的「深度報道」就港人每戶平均居住面積,與新加坡、首爾、東京、上海和台北比較,發現本港叨陪末座,人均只有約160平方呎;這是1990年代的數字,也就是說,這20年來港人的居住質素停滯不前。上海在1990年是96呎,現在人均居住面積360呎,遠遠拋離香港。再以首爾為例,城市面積未及香港六成,人口達1044萬,但是首爾居民平均每戶2.5人,居住面積63平方米;香港平均每戶2.9人,每戶平均面積只有43.5平方米,僅及首爾的一半多一點。港人居住環境之侷促,可見一斑。


港人居住空間狹小,若居住負擔相應減輕,則心理上可能較平衡一點,問題是港人的蝸居價格,卻冠絕這些城市。今日的「深度報道」(刊A12、13)比較了本港與紐約市(New York City)、新加坡的物業總值,2014年本港物業總市值約20.6萬億元,紐約市及新加坡分別為6.7萬億元與7.8萬億元。即是說,本港物業市值是紐約市的3倍、新加坡的兩倍半。如果變賣了香港物業,可以購買3個紐約市的物業,確實很誇張。若人人都置業安居,樓價的紙上富貴,某一程度可讓人麻醉,可是本港盡多無殼一族望樓興嘆,樓價早已脫離他們可負擔的程度;正常情况下,年輕人憑一己之力,難以置業安居、成家立室。


以公營機構房協近期推售長沙灣的樓花盤喜盈為例,定價最低的一房單位,實用面積399呎,折實價468.4萬元;若購入自住,相信只有單身族或兩口之家才合用。根據最新統計數據,香港截至第二季的打工仔個人收入中位數約1.3萬元,不計外傭的家庭中位數收入約2.25萬元,則購入房協這個單位,就算只付三成首期也要儲有140.52萬元;如是一個中位收入的打工仔,不吃不喝也要儲9年才夠首期,如支出佔一半收入,就要18年才儲夠首期買樓。即是說,一對夫婦組成家庭,他們的收入是中位數2.25萬元,若也是花費一半支出,也要儲10年以上才夠付首期。這種情况,年輕一代對前景不感到沮喪,才是咄咄怪事。


香港樓市近幾年狂飈,全球低息環境固然是因素之一,但本港樓市供應斷層,形成供需失衡,是樓價飈升的主要原因。前任特首曾蔭權由出任政務司長至特首約10年來,於土地儲備方面廣受指摘,土地與房屋供應基本上由發展商主導,終而形成現時樓市的特大泡沫;泡沫的爆破之日,香港經濟要付出多大代價?實在難以估量。任誰都知道,沒有只升不跌的樓市;升得愈高,必然跌得愈重,港人將要付出的代價,無疑是人禍所致。


梁振英接任特首之後,視土地房屋政策為重中之重,他以管理需求和增加供應兩招應對,只是沉痾太久,三兩年內不可能扭轉供應不足。此外,整體社會氛圍對梁振英擘劃大規模土地供應和儲備,也多所窒礙,形成樓市屢經治理,樓價則持續照升。現在呎價創新高已非新聞,這頭脫韁野馬,似乎只能讓牠跑至累死而已。


土地使用是政治問題

交全民討論公決

梁振英政府努力搜索土地,可是對土地房屋問題的認知,仍然停留在民生思維狀態。其實,土地房屋問題,以本港所處的特定時空,是徹頭徹尾的政治問題。政府推動新界東北發展、規劃填海所遇到的阻滯,充分說明單以民生訴求,難以說服反對力量,唯有循政治層面應對才有望收綱舉目張之效。過去,港英當局幾個階段的土地政策都有濃烈政治意涵,例如1960年代兩場暴動之後,大量興建公營房屋,以消解大量南來人口衍生的部分政治問題;1976年宣布推行居者有其屋計劃,目的為增加市民對社會的歸屬感;1989年六四事件之後,推出逾千億元玫瑰園計劃,都是政治考量壓倒一切。


現在,社會對土地如何使用,七嘴八舌,言人人殊。本港不缺土地,政府更是最大地主,只是未能把部分土地從桎梏中解放出來。例如本港總面積約1104平方公里土地,用於住宅的土地只佔7%;只要住宅用地佔總面積增加一個百分點,就可以住100萬人,增加多至3個百分點,則港人居住面積就大一點,也並非不可實現的夢想。香港土地如何使用才符合最大利益,是全港市民的大事,不應該成為環保人士的禁臠。政府應該讓沉默的大多數有機會就此表達意見和抉擇,我們建議為此組織一次大辯論,讓全民充分參與,然後以全民公決方式反映意志,因為唯有這樣才可以徹底解決土地問題,使香港得以鬆綁。


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石昌奎
長青數碼領航元帥
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發表於 2014-12-11 07:51:50

多謝分享!
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nina shek
長青數碼領航元帥
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發表於 2014-12-11 07:33:26

多謝分享!
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唐勤勝
長青數碼團長
經驗值:57870
發表於 2014-12-10 19:36:25

不錯,尚有改善空間。
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袁勤諫
長青數碼團長
經驗值:38700
發表於 2014-12-10 18:08:37

多謝分享!
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Chung Yuk Lan
長青數碼團長
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發表於 2014-12-10 16:48:17

多謝分享!有潛質,期望改善。
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George Lee
長青數碼隊長
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發表於 2014-12-10 16:37:43

多謝分享!我很認同!
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巫潤芳
長青數碼隊長
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發表於 2014-12-10 14:29:41

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唐翠華
長青數碼領航上校
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發表於 2014-12-10 13:55:12

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Hung Yu Choi
長青數碼領航中校
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發表於 2014-12-10 13:38:36

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曾純英
長青數碼領航元帥
經驗值:185956
發表於 2014-12-10 10:51:50

多謝分享!
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周澤基
長青數碼領航元帥
經驗值:207508
發表於 2014-12-10 08:28:47

不錯,尚有改善空間。
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tong wai keung
長青數碼領航元帥
經驗值:154923
發表於 2014-12-10 08:10:06

多謝分享!