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安泓投資總監楊書健﹕買房託分散樓市風險

(明報) 2013年11月28日

【明報專訊】不少投資者愛好買實物「磚頭」,主要因為可以直接持有物業收租,感覺較實在,能自主地控制命運,相反被稱作「紙磚頭」的房地產信託基金( REITs),投資者的投放比例則相對較低。安泓投資有限公司投資總監楊書健表示,其實物業投資者,可以透過買房託平衡市場風險,未必一定要一味買「磚頭」,從而豐富投資組合,而分散投資到外地市場亦值得考慮。


楊書健舉例指出,基金顧問有時候會建議投資組合中,有兩至三成投放在房託,博取其租務回報及分散風險,「買房託就像間接持有過千單位,即使某一個地方有火災,都可以對冲得到」。至於其餘七成,則為「較實在的磚頭」,亦可配合外地物業。他引述國外研究引證這種投資組合的巧妙之處,即房託和樓價指數的升跌軌迹一般都有較大的相關性,房託價格會比樓價走勢快6至12個月,曾經有研究追蹤美國由1980年代起往後30年的走勢,發現無論在每一個時段以「磚頭配合房託」的組合入市,5年回報全部均為正數(positive),較只買磚頭優勝,「情况就像當房託表現較差時,樓市仍然升值;當樓市下行時,房託開始穩定下來」。


磚頭配房託 風險減半回報增

他表示,長遠回報率會因而增加約1.5個百分點,而風險則會減半。楊續稱,很多物業投資基金都透過買房託增加投資的流動性(liquidity),「例如你看淡日本,就可以將手持的房託放售,隨時都可成交,但實物磚頭要易手就會較難,較大型的整幢物業隨時要2年才賣得出」。


「更重要的是,如遇上有業主因財困而要出售『筍盤』,基金或投資者可即時售出沒有跌價的房託,轉而買入這些『筍盤』。這樣,既不會因一直持現金而錯過樓市升浪,又有穩定派息回報,又可隨時伺機購入『筍盤』,一舉數得。」


日本物業現時入市 奧運前賣

受辣招影響,加上外地房地產回報相對吸引,楊書健表示,近年都開始看到投資者多留意海外物業,而安泓則主力留意日本市場,「戰略目標是現時入市,6年後即到2019年,在翌年奧運前賣出」。安泓集中為大型機構投資者策劃,例如以約1億港元購入日本全幢6至10層高的物業,租金回報率介乎6厘至8厘。


有投資者擔心,日圓持續貶值,會抵消在日本資產升值的回報,楊建議投資者到當地銀行借日圓來買物業平衡風險,因日圓跌了,要還的日圓以外幣計便也少了,形成對冲效果,而日圓升了,賣出的物業以日圓計價,不會影響要還日圓的匯價,「聽聞過最誇張的是2009年有人用港元買澳洲樓,後來金融危機澳紙貶到底,結果變成負資產要call loan」;但借當地銀行錢,就可以對冲到五至七成的匯價風險。


借日圓買樓 規避匯價風險

楊表示,一般「散戶」其實亦可以參考同類做法,「如果只集中單一地區的投資物業,樓價一跌就會很頭痛,相反你分散風險到亞太區或全球,遇到金融危機時可能反成為一個機遇,因為聰明的房託會趁低吸納。你分散多一點去買房託,回報理想之餘又可以當儲錢,其實算是划算」。


明報記者 何建邦、陸振球

攝影 陳淑安




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Anna
長青數碼領航上校
經驗值:112953
發表於 2013-11-28 13:53:58

thanks