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【明報專訊】市建局需求主導重建計劃項目虧蝕嚴重，目前的模式不可能持續下去；而本港殘破舊樓日增，若計劃終止，少了這個選項，「城市炸彈」危情將更深化。市建局應該盡量保留需求主導選項，但是調整申請門檻，要以起碼自給自足為先決條件，包括擴大地盤面積、增加集齊重建意願業主比例等，都應該考慮；另外，政府宜因應市建局的角色和職能，研議增加市建局名下重建項目的地積比，強化其規劃和經濟效益，使需求主導重建走向活路。
虧蝕以十億元計
需求重建難持續
有關計劃實施將近3年，先後接獲約110宗申請，迄今有8個項目獲接納並開展相關程序，申請情况應算踴躍，相信與市建局重建口碑正面有關。事實上，市建局以7年樓齡樓價賠償，最新收購價每方呎超過1萬元，業主在舊樓單位居住數十年之後，若屬千呎單位，即使外觀已經溶溶爛爛，由市建局接手仍可獲賠償約千萬元，業主歡迎市建局參與重建，肯定與其出手闊綽直接有關。有意見認為，需求主導重建，既然由業主主動提出，賠償不應以7年樓齡樓價計算；現在一般舊樓每方呎約4000元，市建局卻以萬元呎價賠償，確實不合理，不過，這個改動涉及現實利益，以當今政治氛圍，肯定面對極大阻力，因此，現在探索降低收購價，可以說有些不切實際。
市建局已經開展的8個需求主導項目，據知每一個都要虧蝕，數額以億元計，總計虧損已達數以十億元，市建局雖云財政獨立，不過其財政盡皆公帑，虧蝕下去，若需政府注資，實際上等於由公帑埋單，對納稅人不公平。
需求重建計劃虧蝕，項目規模不夠大、地盤面積細小是主要原因。市建局搞重建，並非拆卸舊樓、在原址興建新樓那麼簡單，要顧及附近道路容量，或增加休憩用地和社區設施等，因此，若地盤面積細小，難有整體規劃效益，由於原址要兼顧其他用途，重建後的住宅單位較原有數量難以增加，甚或可能更少。
例如上月公布的土瓜灣道項目，重建兩幢唐樓，涉及129個業權，估計有240戶居民，重建之後住宅樓面面積約7800平方米，可提供約150個中小型住宅單位，若有「原樓安置」選項，重建後單位數量不能滿足原有住戶需求。不過，這個項目有830平方米作政府、機構及社區設施用地，若用以興建住宅單位，住宅樓面面積起碼增加10%，短缺情况可以稍為紓緩。另外，總計8個需求重建項目，重建總面積6550平方米，受影響需安置住戶1009個，重建後可提供單位818個，即是有191個住戶需另行安置。市建局重建市區舊樓，其中一個目標是提供更多住宅單位，容納更多居民，不過，需求重建項目顯然未能做到這一點。
現行計劃業主只要集齊67%重建意願業權，地盤面積不小於400平方米，有關申請就有機會獲接納，有項目地盤面積小至470平方米（深水埗海壇街項目），只能提供70個住宅單位，這類項目效益甚低，根本不應該再做下去。需求重建項目，首要擴大地盤面積，起碼擴大到1000平方米才較適合，地盤面積大了，經過規劃才有望收到統合經濟效益；另外，增加集齊重建業權意願到80%，也是合理要求，有更多業主主動要求重建，可以加快進程。
增效益容納更多居民
額外地積比一箭雙鵰
除了擴大地盤面積、增加集齊重建業權意願，即是提高需求重建門檻以外，政府應該研議調校政策，以特事特辦方式讓市建局的需求重建項目增加地積比，以強化規劃和經濟效益。地積比之規限，涉及當區公共設施配套，特別是交通安排，要避免增加負荷而導致擠塞；不過，有些地區整體交通設施將有重大改變，例如九龍城、土瓜灣、紅磡一帶，原本沒有集體運輸系統，倚靠路面疏導交通，沙中線通車之後，這些地區的運輸形態會有很大改變，路面交通負荷可以紓緩，應該有空間增加地積比，以容納更多人口居住。
市建局重建要顧及增加休憩和社區設施，其角色與功能不同於一般發展商，單就這些設施，市建局在需求主導重建項目應該獲得增加額外地積比，以使重建項目更具經濟效益。若要確保額外地積比不至被濫用，市建局行使這個權利時，要由城規會專項審批，以適度為原則。市建局需求重建獲得額外地積比之後，就可以達成增加更多單位、容納更多居民的目標。
市建局營運並非以賺錢為目的，它在一些項目賺錢，然後補貼虧蝕項目，屬應有之義，只是，需求主導重建計劃按現行模式，看不到有可能擺脫虧蝕狀態，長遠而言難以持續，除非當局終止這項計劃，否則就要調校，起碼使計劃自給自足。至於需求主導重建帶來的道德風險，例如過去發生過業主罔顧維修責任，讓樓宇失修之後申請重建，迫使當局基於安全考慮，要求市建局接手重建的事例，政府應制訂懲處準則，交由市建局執行，以阻嚇這類事態繼續發生。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
虧蝕以十億元計
需求重建難持續
有關計劃實施將近3年，先後接獲約110宗申請，迄今有8個項目獲接納並開展相關程序，申請情况應算踴躍，相信與市建局重建口碑正面有關。事實上，市建局以7年樓齡樓價賠償，最新收購價每方呎超過1萬元，業主在舊樓單位居住數十年之後，若屬千呎單位，即使外觀已經溶溶爛爛，由市建局接手仍可獲賠償約千萬元，業主歡迎市建局參與重建，肯定與其出手闊綽直接有關。有意見認為，需求主導重建，既然由業主主動提出，賠償不應以7年樓齡樓價計算；現在一般舊樓每方呎約4000元，市建局卻以萬元呎價賠償，確實不合理，不過，這個改動涉及現實利益，以當今政治氛圍，肯定面對極大阻力，因此，現在探索降低收購價，可以說有些不切實際。
市建局已經開展的8個需求主導項目，據知每一個都要虧蝕，數額以億元計，總計虧損已達數以十億元，市建局雖云財政獨立，不過其財政盡皆公帑，虧蝕下去，若需政府注資，實際上等於由公帑埋單，對納稅人不公平。
需求重建計劃虧蝕，項目規模不夠大、地盤面積細小是主要原因。市建局搞重建，並非拆卸舊樓、在原址興建新樓那麼簡單，要顧及附近道路容量，或增加休憩用地和社區設施等，因此，若地盤面積細小，難有整體規劃效益，由於原址要兼顧其他用途，重建後的住宅單位較原有數量難以增加，甚或可能更少。
例如上月公布的土瓜灣道項目，重建兩幢唐樓，涉及129個業權，估計有240戶居民，重建之後住宅樓面面積約7800平方米，可提供約150個中小型住宅單位，若有「原樓安置」選項，重建後單位數量不能滿足原有住戶需求。不過，這個項目有830平方米作政府、機構及社區設施用地，若用以興建住宅單位，住宅樓面面積起碼增加10%，短缺情况可以稍為紓緩。另外，總計8個需求重建項目，重建總面積6550平方米，受影響需安置住戶1009個，重建後可提供單位818個，即是有191個住戶需另行安置。市建局重建市區舊樓，其中一個目標是提供更多住宅單位，容納更多居民，不過，需求重建項目顯然未能做到這一點。
現行計劃業主只要集齊67%重建意願業權，地盤面積不小於400平方米，有關申請就有機會獲接納，有項目地盤面積小至470平方米（深水埗海壇街項目），只能提供70個住宅單位，這類項目效益甚低，根本不應該再做下去。需求重建項目，首要擴大地盤面積，起碼擴大到1000平方米才較適合，地盤面積大了，經過規劃才有望收到統合經濟效益；另外，增加集齊重建業權意願到80%，也是合理要求，有更多業主主動要求重建，可以加快進程。
增效益容納更多居民
額外地積比一箭雙鵰
除了擴大地盤面積、增加集齊重建業權意願，即是提高需求重建門檻以外，政府應該研議調校政策，以特事特辦方式讓市建局的需求重建項目增加地積比，以強化規劃和經濟效益。地積比之規限，涉及當區公共設施配套，特別是交通安排，要避免增加負荷而導致擠塞；不過，有些地區整體交通設施將有重大改變，例如九龍城、土瓜灣、紅磡一帶，原本沒有集體運輸系統，倚靠路面疏導交通，沙中線通車之後，這些地區的運輸形態會有很大改變，路面交通負荷可以紓緩，應該有空間增加地積比，以容納更多人口居住。
市建局重建要顧及增加休憩和社區設施，其角色與功能不同於一般發展商，單就這些設施，市建局在需求主導重建項目應該獲得增加額外地積比，以使重建項目更具經濟效益。若要確保額外地積比不至被濫用，市建局行使這個權利時，要由城規會專項審批，以適度為原則。市建局需求重建獲得額外地積比之後，就可以達成增加更多單位、容納更多居民的目標。
市建局營運並非以賺錢為目的，它在一些項目賺錢，然後補貼虧蝕項目，屬應有之義，只是，需求主導重建計劃按現行模式，看不到有可能擺脫虧蝕狀態，長遠而言難以持續，除非當局終止這項計劃，否則就要調校，起碼使計劃自給自足。至於需求主導重建帶來的道德風險，例如過去發生過業主罔顧維修責任，讓樓宇失修之後申請重建，迫使當局基於安全考慮，要求市建局接手重建的事例，政府應制訂懲處準則，交由市建局執行，以阻嚇這類事態繼續發生。
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